Сегодня Бишкек вступает в новый этап. В условиях высоких процентных ставок конкурентное преимущество теперь заключается не только в покупке актива, а в умении занять верную позицию в рамках рыночного цикла, чтобы стоимость капитала не размывала эффективность инвестиций.
Royal Central Park предлагает уникальный подход к этой задаче через специальную финансовую структуру, которая позволяет инвесторам зафиксировать цену на текущем уровне и самостоятельно контролировать временные рамки в первые годы нового цикла роста.
Изображения города Бишкек
Бишкек и начало цикла переоценки
Цены на недвижимость растут из-за значительных экономических изменений, а не только из-за эмоциональных факторов. С ростом доходов населения и изменением ожиданий капиталы ищут надежные инструменты для сохранения стоимости, что приводит к тому, что текущие ценовые уровни перестают отражать реальную платежеспособность. Бишкек сейчас находится в моменте начала цикла переоценки.
За последние пять лет экономика Кыргызстана показала устойчивый рост. По данным Всемирного банка, МВФ и Национального статистического комитета Кыргызской Республики, объем экономики увеличился почти в три раза по сравнению с 2020 годом. В 2024 году рост ВВП составил около 11,5%, а в 2025 году темпы остаются свыше 10%. В результате объем ВВП вырос с приблизительно 7,2 миллиардов долларов в 2020 году до около 18 миллиардов долларов в 2024 году, с прогнозом превышения 20 миллиардов долларов к 2025 году.
Это расширение находит отражение не только в макроэкономических показателях, но и в изменении ожиданий касательно качества жизни и ценности недвижимости. В условиях быстрорастущей экономики рынок недвижимости обычно не развивается линейно, а проходит стадию переоценки в соответствии с новой платежеспособностью и долгосрочными ожиданиями.
Ситуация в Бишкеке уже показывает явные признаки. Согласно местным рыночным отчетам и статистике сделок, цены на недвижимость в 2024 году выросли примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; за первые семь месяцев 2024 года рост составил около 18% г/г и превысил 40% по сравнению с 2022 годом. Это означает, что Бишкек уже не находится в ожидании, а вступил в фазу, отражающую долгосрочные ожидания роста.
Выбор правильного инструмента в условиях роста
При высоких процентных ставках по сомам, вопрос инвестирования на рынке недвижимости выходит за рамки простого выбора «покупать или не покупать» и становится вопросом выбора финансового инструмента.
По данным внутреннего кредитного рынка, наиболее распространенные кредиты на готовую недвижимость имеют ставки в диапазоне 18–22% годовых. Большинство кредитных программ не поддерживают покупку объектов на этапе строительства и требуют ежемесячной уплаты процентов с первого месяца, что практически не оставляет пространства для маневра с денежными потоками.
В результате инвесторы вынуждены нести стоимость капитала (cost of carry) на этапе, когда объект еще не сформирован, и его стоимость не успела вырасти для компенсации этих расходов. Таким образом, несмотря на растущий рынок, внутренняя норма доходности (IRR) размывается, так как денежные потоки не соответствуют циклу роста стоимости актива.
Ключевая проблема заключается не в том, будут ли расти цены в Бишкеке, а в способности сохранять инвестиционную позицию в период роста, избегая снижения эффективности из-за стоимости капитала.
Изображение многофункционального комплекса Royal Central Park в Бишкеке
Royal Central Park и инновационная финансовая структура
Кредитная политика Royal Central Park в Бишкеке ориентирована на решение вышеуказанных проблем. Вместо того чтобы акцентировать внимание на снижении процентной ставки, проект выбрал более эффективный подход — изменение сроков выплаты стоимости капитала.
При финансировании до 70% стоимости квартиры, максимальном сроке займа до 15 лет и трёхлетнем льготном периоде по основному долгу и процентам, покупатели не испытывают давления на денежные потоки в начале. В этот период проценты покрываются девелопером, что позволяет инвесторам и тем, кто планирует жить в квартире, сохранять полную позицию по активу в критический момент цикла.
Трёхлетний период в понимании инвестора: опцион на время
Инвестор, осознающий рыночные циклы, понимает, что время в фазе роста — это актив. Трёхлетний льготный период в Royal Central Park — это не просто скидка, а тщательно разработанный опцион на время.
Во‑первых, такая структура позволяет зафиксировать цену на текущем уровне, когда Бишкек только начинает процесс переоценки. Entry price устанавливается до того, как новый уровень цен станет известен широкой общественности.
Во‑вторых, первые три года освобождают от затрат на удержание позиции. В условиях высоких процентных ставок отсутствие уплаты процентов в период накопления стоимости актива помогает избежать преждевременной продажи или снижения ожиданий доходности — распространенных причин снижения эффективности инвестиций.
Наконец, к моменту начала исполнения финансовых обязательств долговая структура становится гораздо «легче». По мере роста рынка и переоценки стоимости актива соотношение долга к стоимости автоматически улучшается. Это и есть разница между пассивным кредитным рычагом, когда денежные потоки постоянно размываются, и стратегическим рычагом, при котором стоимость капитала гасится только после увеличения ценности актива.
Инвестор приобретает квартиру не для краткосрочного выигрыша, а используя структуру, которая позволяет сохранять полную позицию в фазе роста, не позволяя процентным ставкам снижать внутреннюю норму доходности.
Сохранение позиции — путь к долгосрочной прибыли
Для тех, кто приобретает жилье для собственного проживания, трёхлетний льготный период создает значительное финансовое пространство, позволяя стабилизировать доходы, семейную жизнь и жизненные планы до перехода к этапу обслуживания долговых обязательств. Для инвесторов это необходимая отсрочка, позволяющая оптимизировать доходность, дождаться более явного переоценивания на рынке, оценить варианты перепродажи или продолжить удержание актива, когда операционная и арендная стоимость становятся привлекательными.
Изображение Royal Central Park и 5 башен фазы The Essence — официально в продаже с января 2026 года.
Royal Central Park не только представляет собой первый в Бишкеке проект недвижимости формата all-in-one, но и является инвестиционной структурой, созданной с учетом текущего этапа роста города. В условиях переоценки рынка возможность зафиксировать цену на данном уровне и контролировать актив в начале роста дает долгосрочным инвесторам стратегическое преимущество, позволяя эффективно использовать капитал и оптимизировать доходность.
