Бүгүн Бишкек жаңы этапка кирет. Жогорку пайыздык ставкалардын шартында атаандаштык артыкчылыгы эми актив сатып алууда гана эмес, рынок циклинин алкагында туура позицияны ээлөө жөндөмүндө, капиталдын наркы инвестициянын натыйжалуулугун жоюбошу үчүн.
Royal Central Park бул тапшырмага уникалдуу мамиле сунуштайт, атайын финансылык структура аркылуу, бул инвесторлорго бааны учурдагы деңгээлде бекитүүгө жана жаңы өсүү циклинин биринчи жылдарында убакыт чегин өз алдынча көзөмөлдөөгө мүмкүнчүлүк берет.
Бишкек шаарынын сүрөттөрү
Бишкек жана кайра баалоо циклинин башталышы
Жылжымай турган мүлктүн баалары чоң экономикалык өзгөрүүлөрдүн натыйжасында өсүүдө, бул эмоционалдык факторлордон гана эмес. Калктын кирешелери өсүп, күтүүлөр өзгөргөн сайын, капиталдар наркты сактоо үчүн ишенимдүү инструменттерди издөөгө киришет, бул учурдагы баа деңгээлдери чыныгы төлөм жөндөмдүүлүгүн чагылдырууну токтотот. Бишкек азыр кайра баалоо циклинин башталышында турат.
Акыркы беш жылда Кыргызстан экономикасы туруктуу өсүүнү көрсөттү. Дүйнөлүк банк, МВФ жана Кыргыз Республикасының Улуттук статистика комитетинин маалыматына ылайык, экономика көлөмү 2020-жылга салыштырмалуу дээрлик үч эсе өстү. 2024-жылы ИДПнын өсүшү 11,5% чамасында болду, 2025-жылы темптер 10% дан жогору бойдон калууда. Натыйжада ИДП көлөмү 2020-жылы болжол менен 7,2 миллиард доллардан 2024-жылы болжол менен 18 миллиард долларга чейин өстү, 2025-жылы 20 миллиард доллардан ашат деп болжолдонууда.
Бул кеңейүү макроэкономикалык көрсөткүчтөрдө гана эмес, жашоо сапаты жана жылжымай турган мүлктүн баалуулугу боюнча күтүүлөрдүн өзгөрүшүндө да чагылдырылат. Тез өсүп жаткан экономика шартында жылжымай турган мүлк рыногу адатта сызыктуу өнүкпөйт, кайра баалоо стадиясынан өтөт, жаңы төлөм жөндөмдүүлүгүнө жана узак мөөнөттүү күтүүлөргө ылайык.
Бишкектеги кырдаал азыр эле ачык белгилерди көрсөтүүдө. Жергиликтүү рынок отчеттору жана келишимдердин статистикасына ылайык, 2024-жылы жылжымай турган мүлктүн баалары өткөн жылдын ушул мезгилине салыштырганда болжол менен 30% га өстү; 2024-жылдын биринчи жети айында өсүш 18% г/г чамасында болду жана 2022-жылга салыштырганда 40% дан ашты. Бул Бишкек азыр күтүүнүн ордуна, узак мөөнөттүү өсүү күтүүлөрүн чагылдырган фазага киргенин билдирет.
Өсүү шартында туура инструментти тандоо
Жогорку пайыздык ставкалардын шартында, жылжымай турган мүлк рыногунда инвестициялоо жөнөкөй "сатып алууга же сатып албоого" тандоодон ашып, финансылык инструментти тандоо маселесине айланат.
Ички кредиттик рыноктун маалыматына ылайык, даяр жылжымай турган мүлккө эң кеңири таралган кредиттердин пайыздык ставкалары 18–22% жылдык диапазонунда. Көпчүлүк кредиттик программалар курулуш этапындагы объектилерди сатып алууну колдобойт жана биринчи айдан баштап пайыздарды ай сайын төлөөнү талап кылат, бул акча агымдары үчүн маневр жасоого орун калтырбайт.
Натыйжада, инвесторлор объект дагы калыптанбаган этапта капиталдын наркын (cost of carry) көтөрүүгө мажбур болушат, жана анын наркы бул чыгымдарды калыштырууга жетишпейт. Ошентип, өсүп жаткан рынокко карабастан, ички кирешенин нормасы (IRR) жоюлат, анткени акча агымдары активдин наркынын өсүү циклине ылайык келбейт.
Негизги маселе Бишкекте баалар өсөбү же жокпу эмес, өсүү мезгилинде инвестициялык позицияны сактоо жөндөмүндө, капиталдын наркынан улам натыйжалуулуктун төмөндөшүн алдын алуу.
Бишкектеги Royal Central Park көп функционалдуу комплекси
Royal Central Park жана инновациялык финансылык структура
Royal Central Parkтын Бишкектеги кредиттик саясаты жогоруда аталган маселелерди чечүүгө багытталган. Пайыздык ставканы төмөндөтүүгө көңүл буруунун ордуна, долбоор эффективдүү ыкманы тандап алды — капитал наркынын төлөм мөөнөттөрүн өзгөртүү.
Квартиранын наркынын 70% га чейин каржылоодо, насыянын максималдуу мөөнөтү 15 жылга чейин жана негизги карыз жана пайыздар боюнча үч жылдык жеңилдик мезгили менен, сатып алуучулар башында акча агымдарына басым сезбейт. Бул мезгилде пайыздарды девелопер жабат, бул инвесторлорго жана квартирада жашоону пландагандарга актив боюнча толук позицияны сактоого мүмкүнчүлүк берет, циклдын критикалык мезгилинде.
Инвестордун түшүнүгүндө үч жылдык мөөнөт: убакыт опциясы
Рынок циклдарын түшүнгөн инвестор, өсүү фазасында убакыт актив экенин түшүнөт. Royal Central Parkтагы үч жылдык жеңилдик мезгили — бул жөн гана арзандатуу эмес, убакыт боюнча кылдат иштелип чыккан опция.
Биринчи кезекте, мындай структура Бишкек кайра баалоо процессин баштаганда бааны учурдагы деңгээлде бекитүүгө мүмкүндүк берет. Entry price жаңы баа деңгээли кеңири коомчулукка белгилүү болгондон мурун белгиленет.
Экинчиден, биринчи үч жыл позицияны кармоо чыгымдарынан бошотот. Жогорку пайыздык ставкалар шартында активдин наркы жыйналган мезгилде пайыздарды төлөбөө, эрте сатууга же кирешенин төмөндөшүнө жол бербейт — инвестициянын натыйжалуулугун төмөндөтүүнүн кеңири таралган себептери.
Акырында, финансылык милдеттенмелерди аткаруу мезгили келгенде, карыз структурасы кыйла "жөнгө" айланат. Рынок өсүп, активдин наркы кайра бааланган сайын, карыздын наркка катышы автоматтык түрдө жакшыртылат. Бул акча агымдары дайыма жоюлган пассивдүү кредиттик рычаг менен, активдин наркынын жогорулашы менен гана капитал наркы өчүрүлгөн стратегиялык рычагдын ортосундагы айырма.
Инвестор квартираны кыска мөөнөттүү пайда алуу үчүн эмес, өсүү фазасында толук позицияны сактоого мүмкүндүк берген структураны колдонуп сатып алат, пайыздык ставкалар ички кирешенин нормасын төмөндөтпөйт.
Позицияны сактоо — узак мөөнөттүү кирешеге жетүүнүн жолу
Өзүнүн жашоосу үчүн турак жай сатып алгандар үчүн, үч жылдык жеңилдик мезгили маанилүү финансылык мейкиндикти түзөт, кирешелерди, үй-бүлөлүк жашоону жана жашоо пландарын стабилдештирүүгө мүмкүндүк берет, карыз милдеттенмелерин тейлөө этабына өтүү алдында. Инвесторлор үчүн бул кирешени оптималдаштыруу, рынокто көбүрөөк ачык кайра баалоону күтүүгө, кайра сатуу варианттарын баалоого же операциялык жана ижара наркы жагымдуу болгондо активди кармап калууга мүмкүнчүлүк берген зарылдык.
Royal Central Park жана The Essence фазасынын 5 мунарасы — 2026-жылдын январь айынан баштап расмий сатууда.
Royal Central Park Бишкектеги all-in-one форматынын биринчи жылжымай турган мүлк долбоору гана эмес, ошондой эле шаардагы учурдагы өсүү этабын эске алуу менен түзүлгөн инвестициялык структура. Рыноктун кайра баалоо шартында, бааны ушул деңгээлде бекитүү жана активди өсүүнүн башында көзөмөлдөө мүмкүнчүлүгү узак мөөнөттүү инвесторлорго стратегиялык артыкчылык берет, капиталды натыйжалуу пайдаланууга жана кирешени оптималдаштырууга мүмкүндүк берет.
