Кыймылсыз мүлккө инвестиция салууда негизгиси — бул гана эмес, пайдалуу бааны издөөнү, ошондой эле активди эң жогорку өсүү учурларында көзөмөлдөө мүмкүнчүлүгүн камсыз кылуу.
Royal Central Park стратегиясын сунуштайт, анда активге ээ болуу үчүн 30% жеке капитал жетиштүү, ал эми рынок өсүп жаткан биринчи жылдарда капиталдын наркын төлөө талап кылынбайт. Бул ыкма ички кирешенин нормасын (IRR) сактоого жана алдыңкы инвесторлор үчүн пайдасын максималдаштырууга мүмкүндүк берген опционду билдирет.
Кайра баалоо убактысы: Бишкек жана позитивдүү макроэкономика
Кыймылсыз мүлккө инвестициялык анализде сатып алуу чечими гана эмес, ошондой эле циклдагы туура убакытты тандоо маанилүү. Бишкек үчүн бул убакыт келди.
Кыргыз Республикасынын Улуттук статистика комитетинин маалыматына ылайык, өлкөнүн ИДПсы 2025-жылдын башында өткөн жылдын ушул мезгилине салыштырганда 11% дан ашык өсүүнү көрсөткөн. Ошондой эле, ушул маалыматтарга ылайык, ИДП мурунку кварталдарга салыштырмалуу туруктуу өсүүнү улантууда, бул кызмат көрсөтүүлөр, өнөр жай жана курулуш сыяктуу негизги экономикалык секторлордо оң динамиканы көрсөтөт.
Бишкек шаары
Бул макроэкономикалык маалыматтар башка экономикалык отчеттор менен шайкеш келет. Айрыкча, Эл аралык валюта фондунун IV макала боюнча Жыйынтыктык билдирүүсүндө Кыргызстан экономикасынын туруктуу өсүп жаткандыгы, сооданын өсүшү, акча которуулар жана ички суроо-талаптын өсүшү менен шартталгандыгы белгиленет, бирок өсүү темптери эл аралык уюмдардын болжолдорунан көз каранды болушу мүмкүн.
Кыймылсыз мүлк рыногундагы цикл күчтүү экономикалык өсүү жана кирешелердин өсүшү учурунда башталат, капитал реалдуу активдерге көчүрүлгөндө. Бишкекте бул статистика менен тастыкталат: курулуш жана кызмат көрсөтүү тармактары активдүү өнүгүүдө, ал эми финансылык көрсөткүчтөр туруктуураак болуп, активдерди кайра баалоо үчүн шарттарды түзүп жатат — алардын наркы узак мөөнөттүү өсүү күтүүлөрүн чагылдыра баштаганда.
«Үч жыл» убакыт опциону, жөн гана бонус эмес
Жогорку пайыздык ставкалар шартында KGS капитал наркы инвестициялар үчүн чечүүчү фактор болуп саналат. Даяр кыймылсыз мүлккө эң кеңири таралган кредиттер жогорку пайыздык ставкаларга ээ — жылына 18–22%, жана курулуш стадиясында объектилерди сатып алууну колдобойт (off-plan), биринчи айдан баштап пайыздарды төлөөнү талап кылат. Бул инвесторлорду актив дагы жетиштүү наркка жеткенге чейин капитал чыгымдарын көтөрүүгө мажбур кылат. Ошондуктан Royal Central Parkтагы үч жылдык негизги карыз жана пайыздар боюнча жеңилдик мезгили жөн гана бонус эмес, убакыт боюнча стратегиялык опцион болуп саналат, инвесторго 30% жеке капитал менен активди көзөмөлдөөгө жана максималдуу өсүү мезгилинде капитал наркын дээрлик төлөбөөгө мүмкүндүк берет.
Убакыт опциону: бааны азыркы учурда бекитүү
Үч жылдык жеңилдик мезгили Бишкек кайра баалоо фазасына өткөн учурда бааны бекитүүгө мүмкүнчүлүк берет. Жаңы баа деңгээлин рынокто кеңири кабыл алууга чейин белгиленген баа чоң коопсуздук запасын түзүп, инвестициялык артыкчылыкты күчөтөт.
Калкалоо позициясын кармоо чыгымдарын жокко чыгаруу
Экинчи опцион активдүү өсүү мезгилинде позицияны кармоо чыгымдарын жок кылууда жатат. Алгачкы үч жылда инвестор карызды тейлөө чыгымдарынан кысым көрбөйт. Бул жогорку пайыздык ставкалар шартында өтө маанилүү, анткени алгачкы капитал чыгымдары инвесторлорду активдерди убагында сатууга же күтүлгөн кирешени төмөндөтүүгө мажбур кылышы мүмкүн. Royal Central Parkта инвестор актив нарк топтогон учурда толук позицияны кармап, акча агымын сактап, инвестициянын натыйжалуулугун жогорулатууга мүмкүнчүлүк алат.
Бишкектеги Royal Central Park көп функционалдуу комплекси
Карыздык милдеттенмелерди жеңилдеткен финансылык структура
Үчүнчү опцион, финансылык милдеттенмелерди аткаруунун башталышында активдин наркына карата карыздын коэффициенти (LTV) пайдасы көбөйөт. Кыймылсыз мүлктүн рыноктук баалар боюнча кайра бааланышы менен, активге карата карыз «жөндөлөт», финансылык ийкемдүүлүк үчүн көбүрөөк мүмкүнчүлүктөрдү сунуштайт — рефинансирлөөдөн акча агымын оптималдаштырууга чейин. Бул пассивдүү жана стратегиялык кредитдик рычагдын айырмасы: алгачкысы пайыздарды дароо төлөөнү талап кылат, ал эми экинчиси карызды оптималдуу учурларда пайдаланууга мүмкүндүк берет, анын наркын активдердин баасы өсүп кеткенден кийин гана төлөп.
Профессионалдык инвестор: үч жыл — IRRди оптималдаштыруунун убакыт лагы.
Үч жылдык жеңилдик мезгили ички кирешенин нормасын оптималдаштыруу үчүн маанилүү убакыт лагын түзөт. 70% жогорку финансылык рычаг менен жана биринчи үч жылда акча агымына кысым жок, инвестор рынок циклындагы баалардын өсүшүн күтүүгө мүмкүнчүлүк алат, кайра баалоо пикасында сатуу мүмкүнчүлүгүн карап, же активди кармап, операциялык нарк жана ижара кирешеси дагы да кызыктуу болгонго чейин. IRR активдин наркы эң интенсивдүү топтолгон алгачкы этаптарда капитал чыгымдары менен жукалбайт (World Bank Urban 2024 маалыматтарына ылайык).
Убакыт, пайыздык ставка жана финансылык структура — ийгиликтин үч негизги факторы
Кыймылсыз мүлккө инвестицияларда, айрыкча кайра баалоо процессинде турган рыноктордо, Бишкек сыяктуу, максималдуу пайда рынок келечектеги күтүүлөрдү кабыл алган учурларда, жөн гана долбоорду аяктагандан кийин эмес, түзүлөт. Кыргыз Республикасынын Улуттук статистика комитетинин маалыматы боюнча, 2024-жылы ИДП 11.5% дан ашык өскөн, ал эми 2025-жылдын биринчи 11 айында дагы 10% дан ашык өсүүнү көрсөтүп, кыймылсыз мүлктүн бааларын кайра баалоо фазасы үчүн шарттарды түзүүдө. Жогорку пайыздык ставкалар шартында, Кыргыз Республикасынын Улуттук банкы белгилегендей, капитал наркынын эрте төлөнүшү инвестордун IRRин азайтуусу мүмкүн. Royal Central Park кредиттик программасы бул маселени түздөн-түз чечет: ал номиналдык пайыздык ставканы төмөндөтпөйт, бирок инвесторго өсүү мезгилинде позицияны кармоого мүмкүндүк берген убактылуу финансылык структураны түзөт, капитал чыгымдарына байланыштуу натыйжалуулук жоготпостон. Бул 100% активди көзөмөлдөө үчүн 30% жеке капиталды колдонуу жана рыноктун өсүү циклынын артыкчылыктарын оптималдаштыруу үчүн ачкыч.
Royal Central Park жана The Essence фазасынын 5 мунарасы — 2026-жылдын январь айынан сатууда.
Royal Central Park Бишкектеги биринчи all-in-one форматындагы долбоор болуп, туруктуу инвестициялык баалуулукту камсыз кылат. Уникалдуу финансылык структурасы аркылуу инвесторлор учурдагы деңгээлде бааларды бекитип, өсүү мезгилинде позицияларды кармап, жогорку пайыздык ставкалар шартында капитал чыгымдарын көзөмөлдөө менен ички кирешенин нормасын оптималдаштырууга мүмкүнчүлүк алышат. Бул комплексдүү турак жай продуктусунун жана стратегиялык инвестициялык инструменттин айкалышы Бишкектеги кыймылсыз мүлк рыногунун өсүү мүмкүнчүлүктөрүн жана потенциалын ишке ашырууга мүмкүндүк берет.
