Главное в инвестициях в недвижимость — это не только поиск выгодной цены, но и возможность контролировать актив в моменты наибольшего роста.
Royal Central Park предлагает стратегию, при которой для владения активом достаточно 30% собственного капитала, а в первые годы, когда рынок растёт, не требуется оплачивать стоимость капитала. Этот подход представляет собой опцион, который позволяет сохранять внутреннюю норму доходности (IRR) и максимизировать прибыль для дальновидных инвесторов.
Время переоценки: Бишкек и позитивная макроэкономика
При инвестиционном анализе недвижимости важно не только решение о покупке, но и правильный выбор момента в цикле. Для Бишкека этот момент уже настал.
На основании данных Национального статистического комитета Кыргызской Республики, ВВП страны показал впечатляющий рост — более 11% в начале 2025 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Также, согласно этим данным, ВВП продолжает показывать устойчивый рост по сравнению с предыдущими кварталами, что свидетельствует о положительной динамике в ключевых секторах экономики, таких как услуги, промышленность и строительство.
Город Бишкек
Эти макроэкономические данные согласуются с другими экономическими отчётами. В частности, в Заключительном заявлении по статье IV Международного валютного фонда (IMF Article IV Concluding Statement) отмечается, что экономика Кыргызстана стабильно растёт, чему способствуют увеличение торговли, приток денежных переводов и рост внутреннего спроса, хотя темпы роста могут изменяться в зависимости от прогнозов международных организаций.
Цикл на рынке недвижимости начинается в период сильного экономического роста и увеличения доходов, когда капитал переселяется в реальные активы. В Бишкеке это подтверждается статистикой: строительство и сфера услуг активно развиваются, а финансовые показатели становятся более устойчивыми, создавая предпосылки для начала переоценки активов — когда их стоимость начинает отражать долгосрочные ожидания роста.
«Три года» как опцион на время, а не просто бонус
В условиях высоких процентных ставок в KGS стоимость капитала становится решающим фактором для инвестиций. Наиболее распространённые кредиты на готовую недвижимость имеют высокие процентные ставки — 18–22% годовых, и не поддерживают приобретение объектов на этапе строительства (off-plan), требуя уплаты процентов с первого месяца. Это заставляет инвесторов нести затраты на капитал в тот момент, когда актив ещё не достиг достаточной стоимости для покрытия денежного потока. Поэтому трёхлетний льготный период по основному долгу и процентам в Royal Central Park является не просто бонусом, а стратегическим опционом на время, позволяя инвестору контролировать актив, имея всего 30% собственного капитала, и почти не оплачивать стоимость капитала в период максимального роста.
Опцион на время: фиксация цены уже сейчас
Трёхлетний льготный период предоставляет возможность зафиксировать цену на уровне, когда Бишкек переходит в фазу переоценки. Установленная цена до широкого принятия нового уровня цен на рынке создаёт значительный запас безопасности и усиливает инвестиционное преимущество.
Исключение затрат на удержание позиции в ключевой момент
Второй опцион заключается в устранении затрат на удержание позиции в период активного роста. В первые три года инвестор не испытывает давления от затрат на обслуживание долга. Это особенно критично в условиях высоких процентных ставок, когда ранние затраты на капитал могут вынудить инвесторов продавать активы раньше времени или снижать ожидаемую доходность. В Royal Central Park инвестор может удерживать полную позицию в тот момент, когда актив накапливает стоимость, сохраняя денежный поток и повышая эффективность инвестиций.
Многофункциональный комплекс Royal Central Park в Бишкеке
Финансовая структура, облегчающая долговые обязательства
Третий опцион заключается в том, что на момент начала выполнения финансовых обязательств коэффициент задолженности к стоимости актива (LTV) становится более выгодным. По мере переоценки недвижимости по рыночным ценам, долг относительно актива «облегчается», предоставляя больше возможностей для финансовой гибкости — от рефинансирования до оптимизации денежного потока. Это отличие между пассивным и стратегическим кредитным рычагом: первый требует немедленной уплаты процентов, тогда как второй позволяет использовать долг в оптимальные моменты, оплачивая его стоимость только после роста цен на актив.
Профессиональный инвестор: три года — это временной лаг для оптимизации IRR.
Трёхлетний льготный период создаёт важный временной лаг для оптимизации внутренней нормы доходности. С высоким финансовым рычагом в 70% и без давления на денежные потоки в первые три года, инвестор получает возможность дождаться роста цен в рамках рыночного цикла, рассматривая возможность продажи на пике переоценки или продолжая удерживать актив, пока операционная стоимость и арендный доход не станут более привлекательными. IRR не размывается расходами на капитал на ранних этапах, когда стоимость актива накапливается наиболее интенсивно (по данным World Bank Urban 2024).
Время, процентная ставка и финансовая структура — три ключевых фактора успеха
В инвестициях в недвижимость, особенно на рынках, находящихся в процессе переоценки, как Бишкек, максимальная прибыль формируется в моменты, когда рынок принимает будущие ожидания, а не только по завершении проекта. Данные Национального статистического комитета Кыргызской Республики показывают, что ВВП в 2024 году увеличился на более чем 11,5%, а в первые 11 месяцев 2025 года также демонстрировал рост свыше 10%, создавая условия для фазы переоценки цен на недвижимость. В условиях высоких процентных ставок, как указывает Национальный банк Кыргызской Республики, ранняя уплата стоимости капитала может существенно снизить IRR инвестора. Кредитная программа Royal Central Park напрямую решает эту проблему: она не снижает номинальную процентную ставку, а создаёт временную финансовую структуру, позволяющую инвестору удерживать позицию в период роста без потери эффективности из-за затрат на капитал. Это ключ к использованию всего 30% личного капитала для контроля 100% актива и оптимизации преимуществ цикла роста рынка.
Royal Central Park и 5 башен фазы The Essence — на продаже с января 2026 года.
Royal Central Park представляет собой первый проект формата all-in-one в Бишкеке, обеспечивающий устойчивую инвестиционную ценность. Благодаря уникальной финансовой структуре, инвесторы могут зафиксировать цены на текущем уровне, удерживать позиции в критический период роста и оптимизировать внутреннюю норму доходности, контролируя затраты на капитал в условиях высоких процентных ставок. Это сочетание комплексного жилого продукта и стратегического инвестиционного инструмента позволяет реализовать потенциал и возможности роста рынка недвижимости в Бишкеке.
