Неге Кыргызстандык инвесторлор ички жылжымай турган мүлк рыногуна көңүл бурушу керек

Бишкек Дубайдан инвестиция үчүн кандайча артыкчылыкка ээ болушу мүмкүн

Көп жылдар бою кыргыз инвесторлору Дубай, Түркия жана Казахстан сыяктуу өнүккөн инфраструктурасы бар, жетилген рыноктордо мүмкүнчүлүктөрдү издеп келишти. Бул өлкөлөр ири курулуш долбоорлору жана жогорку кирешелүүлүгү менен көңүлдү бурду. Бирок, акыркы геосаясий өзгөрүүлөр, айрыкча АКШ менен Иран ортосундагы конфликттер, региондогу экономикалык абалга жана дүйнөлүк финансылык рынокторго олуттуу таасир этти.

Ошол эле учурда Кыргызстан экономикалык өнүгүү жана саясий туруктуулук боюнча байкалаарлык жетишкендиктерди көрсөтүп, ички турак-жай рыногунун активдүү өсүшүнө шарт түзүүдө. Мындай шартта Кыргызстандагы көптөгөн инвесторлор жергиликтүү долбоорлорду изилдөөгө киришүүдө, анда укуктук чөйрө такыраак, узак мөөнөттүү өсүү мүмкүнчүлүктөрү абдан убада берет.

Дубай: жаралуу этаптан азыркыга чейин

Дубай мурдагыдай эле бүгүнкүдөй чоң жана динамикалык шаар болгон эмес. Өткөндө анын турак-жай рыногу калыптануунун баштапкы этаптарында болуп, негизинен соода жана кичинекей долбоорлорго көңүл бурулган, ал эми эл аралык инвестициялар чектелген болчу.

Бүгүнкү күндө Дубай дүйнөдөгү эң активдүү турак-жай рынокторунун бири болуп саналат. 2024-жылы бул жерде рекорддук 180 900 келишим катталып, 522 миллиард дирхамдан (≈142 миллиард АКШ доллары) ашык суммага жетти. Бул 2023-жылга салыштырганда келишимдердин саны боюнча 36% жана алардын наркы боюнча 27% өсүштү билдирет.

Бул сандар жашоочу жана коммерциялык турак-жайга болгон жогорку суроо-талапты, ошондой эле жаңы долбоорлор сегментиндеги баалардын туруктуу өсүшүн баса белгилейт.

2025-жылы өсүү тенденциясы улантылды, жана жашоочу турак-жай менен байланышкан келишимдердин жалпы саны 200 000 жакын жетти, ал эми сумма 538,1 миллиард дирхамга (≈146,5 миллиард АКШ доллары) жетти — бул көлем боюнча 18,9% жана наркы боюнча 26,9% өсүштү билдирет 2024-жылга салыштырганда. Бир келишимдин орточо наркы 2,69 миллион дирхамдын тегерегинде өстү.

Бирок, мындай тез өсүш рынокту глобалдык экономикадагы өзгөрүүлөргө да сезгич кылат. Рейтинг агенттиктери, анын ичинде Fitch, Дубайдагы турак-жай бааларынын кескин төмөндөшү мүмкүн экендиги жөнүндө эскертүү беришти, эгерде сунуш суроо-талаптан ашып кетсе.

Эл аралык рыноктордо Дубайдагы баалардын деңгээли азыр эле жогору: орточо квартиранын наркы 1 700–2 000 доллар квадрат метр тегерегинде; Downtown Dubai же Palm Jumeirah сыяктуу престиждүү райондордо баалар 25 000 доллардан ашып кетиши мүмкүн.

Салыштыруу үчүн, Бишкекте жаңы рынокто квартиралардын орточо баасы 1 400 доллар квадрат метр тегерегинде, бул көпчүлүк эл аралык рынокторго караганда кыйла төмөн.

Ошондой эле региондун башка шаарларында да ушундай көрүнүш байкалууда. Алматы (Казахстан) шаарында квартиралардын орточо наркы 1 200–1 300 доллар квадрат метр тегерегинде, ал эми Сеул же Сингапур сыяктуу ири мегаполистердин борбордук райондорунда баалар 8 000ден 15 000 долларга чейин квадрат метр өзгөрөт.

Мындай чоң баа айырмасы өнүккөн рыноктордун көп инвестицияларды талап кыларын жана демек, экономикалык же геосаясий туруктуулук шарттарында жогорку коркунучтар менен байланышканын көрсөтөт.

Ошентип, Дубайдагы турак-жай рыногу чоң мүмкүнчүлүктөрдү жана жогорку туруктуулукту көрсөтүүдө: акыркы жылдардагы баалардын кескин өсүшү, тышкы факторлордун таасири менен коррекцияга алып келиши мүмкүн, мисалы, дүйнөлүк экономика же эл аралык конфликттер.

Ортолук Азиядагы турак-жайдын келечеги: тарыхый контекст жана учурдагы абал

Дубайдан айырмаланып, Ортолук Азия өлкөлөрү узак убакыт бою жай өнүгүп жаткан турак-жай рыногуна ээ болушкан. 2000-жылдардын башында көпчүлүк келишимдер негизги турак-жай сегментине туура келген, ал эми инфраструктуранын өнүгүшү чектелген болгон, бул чет элдик инвестициялардын агымын чектеген.

Бирок, акыркы 5–7 жылда абал түп-тамырынан өзгөрдү, экономикалык өсүш жана инвестициялык климаттын жакшырышы менен.

Алматыда борбордук райондордо квартиралардын орточо наркы 2022-жылдан 2024-жылга чейин 15–25%га өстү, бул көп функционалдуу жана элиталык турак-жай комплекстеринин активдүү өнүгүшү менен байланыштуу.

Ташкентте жаңы квартиралардын сунушу пандемияга чейинки мезгилге салыштырганда 30%дан ашык көбөйдү, бул экономикалык реформалар жана Өзбекстандын чет элдик инвестицияларга ачык болушу менен байланыштуу.

Бишкекте рынок дагы позитивдүү өзгөрүүлөрдү көрсөтүүдө: 2021-жылдан 2024-жылга чейин борбордук райондордо турак-жай баалары 12–18%га жыл сайын өстү, айрыкча заманбап турак-жай комплекстеринин сегментинде. Жаңы турак-жай долбоорлорунун саны, курулуш уруксат алган, 2015–2018-жылдарга салыштырганда көбөйдү.

Мындан тышкары, Ортолук Азия экономикасы акыркы жылдары 4–6% ЖИП жылына туруктуу өсүүнү көрсөтүүдө, бул жашоочу жана коммерциялык турак-жайга болгон суроо-талап үчүн бекем негиз түзөт. Урбанизация, орто класстын кеңейиши жана эмгек мигранттарынан туруктуу акча которуулар да региондогу турак-жайга болгон суроо-талаптын өсүшүнө салым кошууда.

Заманауи турак-жай кварталдары, элиталык квартиралар, соода борборлору жана «all-in-one» форматынын көп функционалдуу комплекстери Алматы, Ташкент жана Бишкек сыяктуу шаарларда активдүү пайда болууда.

Рынок глобалдык борборлорго, Дубай сыяктуу, салыштырмалуу жаш болсо да, ушул өнүгүү этабы артыкчылыктарды түзөт: узак мөөнөттүү өсүү потенциалы жогору, баалар жеткиликтүү жана жогорку туруктуулук менен салыштырганда.

Кыргызстандык инвесторлор калыптанып жаткан өсүү циклына кирүү мүмкүнчүлүгүн алышууда, ал эми рынок мурда эле өз чегине жетип, жогорку туруктуулук менен мүнөздөлгөн эмес.

Бишкек: Ортолук Азиядагы турак-жай рыногунда жаңы инвестициялык чекит

Көптөгөн өнүккөн дүйнөлүк турак-жай рынокторундагы олуттуу тербелүүлөрдүн фонуна Бишкектин рыногу туруктуу жана кызыктуу өсүштү көрсөтүүдө, жергиликтүү жана чет элдик инвесторлор үчүн.

Рыноктун маалыматы боюнча, Бишкектеги турак-жай баалары акыркы жылдары олуттуу жогорулады. 2024-жылы квартиралардын орточо баасы 30,7% га жогорулап, 95 900 сом квадрат метр жетти, ал эми жеке үйлөрдүн баалары 25,3% га өстү, бул сатып алуучулар жана инвесторлор тарабынан турак-жайга болгон жогорку кызыгууну көрсөтөт.

Жаңы турак-жай долбоорлорунун рыногунда келишимдердин активдүүлүгү дагы байкалаарлык жогорулады. 2025-жылдын биринчи сегиз айында Бишкектеги турак-жай келишимдеринин саны өткөн жылдын ушул мезгилине салыштырганда 74,6% га көбөйдү. Квартираларга жана жеке үйлөргө жогорку суроо-талап байкалууда.

Бишкектеги турак-жайдын ижарасынан түшкөн киреше 7–9% жылдык деңгээлде бааланууда, бул көптөгөн традициялык финансылык инструменттердин кирешесинен кыйла жогору.

Бул маалыматтар Кыргызстандагы турак-жай рыногунун баасынын туруктуу өсүшүн көрсөтүп, киреше алуу үчүн туруктуу мүмкүнчүлүктөрдү камсыз кылат — бул Дубай сыяктуу ири эл аралык рынокторго салыштырганда салыштырмалуу төмөн туруктуулук менен реалдуу активдерге кызыккан инвесторлор үчүн өзгөчө жагымдуу.

Акыркы жылдары Бишкекте «all-in-one» моделиндеги ири шаардык комплекстер өнүгүп жатат, алар турак-жай, коммерциялык турак-жай жана кызмат көрсөтүү инфраструктурасын бир мейкиндикте бириктирет. Royal Central Park долбоору, рыноктун акырындык менен заманбап шаардык өнүгүү моделдерине жана комплексдүү шаар куруу пландоосуна өтүп жатканын көрсөтөт. Мындай тенденция рыноктун стандарттарын жогорулатат жана Бишкектеги турак-жайдын баасына узак мөөнөттүү позитивдүү таасир этет деп күтүлүүдө.

Ошентип, Кыргызстандык инвесторлор Дубай сыяктуу жогорку туруктуулукка ээ эл аралык рынокторго ээрчип кетүүнүн ордуна, туруктуу өсүш, кызыктуу киреше жана Royal Central Park сыяктуу долбоорлор шаардык чөйрөнүн туруктуу өнүгүүсүнүн катализаторлору болуп жаткан ички рыноктун мүмкүнчүлүктөрүн пайдалана алышат.