Управленүү төлөмдөрдүн жоктугу ээлерге жана ижарачыларга кандай таасир этет
Жогорку пайыздык ставкалардын шартында, кыймылсыз мүлккө инвестиция салгандар үчүн негизги коркунуч рыноктун өсүшүнүн жайлашы эмес, инвестициялык циклдагы капиталдын баасынын эрте пайда болушу болуп калууда. Эгерде акча агымы биринчи жылдарда түгөнсө, ички кирешенин нормасы (IRR) актив өзүнүн чыныгы баасын көрсөтүүгө үлгүрбөй "сыйрылган" болуп калат. Бул кыска мөөнөттүү пайдага багытталган инвестициялык келишимдер менен узак мөөнөттүү стратегиялардын ортосундагы айырманы баса белгилейт.
Ошентип, Royal Central Parkтагы финансылык моделдер кыска мөөнөттүү пайыздык жеңилдиктерге негизделбейт. Бул инвесторлорго акча агымын башкаруу эркиндигин сунуш кылган структураланган финансылык модель, аларды пайыздардын басымы астында инвестициядан чыгып кетүүгө мажбур кылбай, батирлерин рынок активдүү өсө баштаганга чейин кармап турууга мүмкүнчүлүк берет. Алгачкы үч жыл "жеңилдик мезгили" эмес, IRRди оптималдаштырууга жардам берген кылдат пландаштырылган буфер болуп саналат.
Atlas корпусундагы батирдин интерьери (Y2), The Essence фазасы
Мындай ыкма кыймылсыз мүлккө инвестициялоонун эл аралык практикасында узак убакыттан бери колдонулуп келет. Изилдөөлөр көрсөткөндөй, этап-этабы менен ишке ашырылган жана инфраструктураны интеграциялоочу ири долбоорлор, адатта, изоляцияланган инициативаларга караганда жогору баа өсүү темптерине ээ. Мисалы, Азиядагы шаардык кыймылсыз мүлк боюнча Savills отчетуна ылайык, Сингапур, Сеул жана Шанхайдагы ири мастер-план боюнча пландалган коомдоштуктардагы батирлер, бир эле өнүктүрүү циклинде комплекс пландарынан тышкаркы долбоорлорго салыштырмалуу 20–40% орто баа өсүшүн көрсөттү. Бул өсүш спекуляцияларга эмес, инфраструктураны, жашоону жакшыртууну жана калктын тыгыздыгын жогорулатуу процессинде баанын жыйналуусуна байланыштуу.
Лондондо, CBRE тарабынан Canary Wharf жана King’s Cross сыяктуу мастер-план боюнча аймактарда жүргүзүлгөн изилдөөлөр, батирлердин баасы долбоорлор туруктуу иштетүүгө жеткенге чейин кыйла төмөн болгонун көрсөтөт. 7–10 жыл ичинде кыймылсыз мүлктүн баасы, бул аймактар "развитие зоналарынан" шаардагы жаңы функционалдык борборлорго айланганда жогорулады. Баанын негизги өсүшү инвесторлор максималдуу капиталдык чыгымдар фазасын жеңип өткөндөн кийин болду, бул активдерди бардык цикл боюнча кармап туруунун маанилүүлүгүн баса белгилейт.
Ошондой эле, Жакынкы Чыгышта Дубайдын интеграцияланган шаардык аймактарында, Downtown Dubai жана Dubai Marina сыяктуу, ушундай мисалдарды көрүүгө болот. Knight Frankтын маалыматына ылайык, бул жерлердеги батирлер узак мөөнөттүү баа өсүшүн көрсөтүп, орто деңгээлден жогору, жашоочуларды, компанияларды жана эл аралык инвестицияларды тартуу жөндөмдүүлүгү менен, алардын айланасындагы кичинекей долбоорлорго салыштырмалуу төмөн өсүү темптерин жана жогору волатильдүүлүктү көрсөтөт. Негизги фактор сатып алуу учурундагы ставка эмес, активди баанын түзүлүшү жана кайра баалоо мезгилинде кармап туруу мүмкүнчүлүгү болуп саналат.
Royal Central Parkка кайтып келсек, үч жылдык структуранын кармоо чыгымдары жоктугу инвесторлорго эл аралык мастер-план долбоорлорунда өзүнүн натыйжалуулугун далилдеген стратегияны колдонууга мүмкүндүк берет: активди эрте этапта сатып алуу, аны өсүш мезгилинде кармап туруу жана жаңы баа деңгээлине жеткенден кийин гана финансылык милдеттенмелерди төлөөнү баштоо. Рыноктук баанын жогорулашы жана активдерди кайра баалоо менен, кредиттин баа коэффициенти (LTV) табигый түрдө жакшыртылып, активдердин баасына салыштырмалуу карыз жүгүн жеңилдетет.
Royal Central Park жана The Essence фазасынын 5 мунарасы — 2026-жылдын январь айынан тарта расмий сатууда.
Бул пассивдүү жана стратегиялык рычагдын айырмасы. Пассивдүү рычаг инвесторду бир учурда каражат алууга жана акча агымын жоготууга мажбур кылат, бул IRRди башынан эле кыскартат. Стратегиялык рычаг болсо, каражаттарды туура убакта алууга жана активдин баасы өсүп жатканда гана капиталдык чыгымдарды жүргүзүүгө мүмкүндүк берет, ошентип инвестициялык позицияны бекемдейт.
Пайдалуулук жагынан, Royal Central Parkтын инвесторлору батир сатып алуу үчүн "үч жылдык жеңилдиктен" гана пайдаланышпайт. Алар Бишкектин өсүш фазасында өз позицияларын кармап турууга мүмкүндүк берген структураны сатып алышат, пайыздык төлөмдөрдүн кесепетинен IRRди төмөндөтпөйт. Убакыт негизги атаандаштык артыкчылык болгон шарттарда, бул Royal Central Parkтын узак мөөнөттүү инвесторлоруна сунуш кылган негизги баа болуп саналат.
Финансылык рычагды моделдөө (пайыздык модель)
Финансылык рычагдын натыйжалуулугун иллюстрациялоо үчүн, батирдин абсолюттук баасынан көз каранды эмес, пайыздык катыштарга негизделген модель иштелип чыккан. Инвестор 30% өз каражаты жана 70% банк кредитин колдонуп, негизги карыз жана пайыздар боюнча үч жылдык жеңилдик мезгили менен, пайыздык чыгымдарды бул убакта куруучу төлөп берет.
The Essence фазасынын ландшафттык бакчасы — All-in-one Royal Central Park масштабдуу шаардык комплекси
Модельде активдин баасы биринчи жылы 35%га жогорулайт, андан кийин кийинки эки жылда туруктуу болот. Бул финансылык рычагдын таза таасирин бөлүп көрсөтүүгө мүмкүндүк берген консервативдүү сценарийди чагылдырат.
Мындай шарттарда үч жылдан кийин активдин баасы баштапкы деңгээлден 135%га жетет, ал эми карыз 70%да калат. Өз капиталынын баасы 65%ды түзөт, бул активдин баасы менен карыздын ортосундагы айырмага туура келет. Бул баштапкы 30% өз каражаты менен салыштырганда 35 пайыздык пунктка капиталдын өсүшүнө алып келет, бул үч жылдык мезгилде 117% кирешелүүлүктү (ROE) түзөт, ижара кирешеси же рефинансирлөө сыяктуу кошумча өсүү факторлорун эске албаганда.
The Essence фазасынын борбордук бакчасы, грек бакчасы концепциясынан илхам алган
______________________________________________________
МААЛЫМАТ БЛОГУ:
Royal Central Parkтагы ипотекалык программа боюнча маалыматтар
- Кредит берүүчү банк: Kompanion Bank
- Максималдуу кредит суммасы: батирдин жалпы баасынан 70%га чейин
- Негизги карыз жана пайыздар боюнча жеңилдик мезгили: 3 жыл — куруучу RCA Living биринчи 3 жылда пайыздарды кардар үчүн төлөйт
- Максималдуу кредит мөөнөтү: 15 жылга чейин
- Эрте төлөм үчүн комиссия жок
- Кредитти тез жана жөнөкөй түрдө алуу, өзгөчө артыкчылык — Royal Central Parkтагы батир кредиттик келишим боюнча кепилдик катары кабыл алынат
