Три года без управленческих расходов здания: стратегическое преимущество Royal Central Park » Новости Кыргызстана, Бишкека и Оша

Как отсутствие управленческих платежей влияет на владельцев и арендаторов

На фоне высоких процентных ставок, основным риском для тех, кто инвестирует в недвижимость, становится не замедление роста рынка, а преждевременное возникновение стоимости капитала в инвестиционном цикле. В ситуациях, когда денежный поток истощается в первые годы, внутренняя норма доходности (IRR) оказывается «сжатой» до того, как актив успевает продемонстрировать свою настоящую ценность. Это подчеркивает разницу между инвестиционными сделками, ориентированными на краткосрочные выгоды, и стратегиями, рассчитанными на длительный срок.

Таким образом, финансирование в Royal Central Park не сводится к краткосрочным процентным льготам. Это структурированная финансовая модель, которая предлагает инвесторам свободу управления денежным потоком, позволяя им удерживать квартиры до момента, когда рынок начнет активно расти, а не вынуждая их выходить из инвестиций под давлением процентов. Первые три года — это не просто «льготный период», а тщательно спроектированный буфер, который помогает оптимизировать IRR.

Интерьер квартиры в корпусе Atlas (Y2), фаза The Essence

Такой подход уже давно применяется в международной практике инвестиций в недвижимость. Исследования показывают, что крупные проекты с поэтапной реализацией и интеграцией инфраструктуры, как правило, имеют более высокие темпы роста цен, чем изолированные инициативы. Например, согласно отчету Savills о городской недвижимости в Азии, квартиры в крупных мастер-планируемых сообществах Сингапура, Сеула и Шанхая продемонстрировали средний рост цен на 20–40% по сравнению с проектами вне комплексных планов в одном и том же цикле развития. Такой рост обусловлен не спекуляциями, а накоплением стоимости в процессе завершения инфраструктуры, благоустройства и увеличения плотности населения.

В Лондоне исследования, проведенные CBRE по таким мастер-планируемым районам, как Canary Wharf и King’s Cross, показывают, что на начальном этапе цены на квартиры были значительно ниже, чем после достижения проектами устойчивой эксплуатации. За 7–10 лет стоимость недвижимости возросла, когда эти территории трансформировались из «зон развития» в новые функциональные центры города. Основное увеличение цен произошло после того, как инвесторы преодолели фазу максимальных капитальных затрат, что подчеркивает важность удержания активов в течение всего цикла.

Также на Ближнем Востоке можно увидеть подобные примеры в интегрированных городских районах Дубая, таких как Downtown Dubai и Dubai Marina. По данным Knight Frank, квартиры в этих местах показывают долгосрочный рост цен, превышающий средний уровень, благодаря способности привлекать жителей, компании и международные инвестиции, тогда как небольшие проекты вокруг них демонстрируют более низкие темпы роста и большую волатильность. Ключевым фактором остается не ставка на момент покупки, а возможность удерживать актив в период формирования и переоценки его стоимости.

Возвращаясь к Royal Central Park, трехлетняя структура без затрат на удержание позволяет инвесторам применять стратегию, доказавшую свою эффективность в международных мастер-планируемых проектах: приобретать актив на раннем этапе, удерживать его во время роста и начинать погашение финансовых обязательств лишь после достижения нового уровня цен. С увеличением рыночной стоимости и переоценкой активов, коэффициент кредита к стоимости (LTV) естественным образом улучшается, облегчая долговую нагрузку по сравнению со стоимостью активов.

Изображение Royal Central Park и 5 башен фазы The Essence — официально в продаже с января 2026 года.

Это и есть различие между пассивным и стратегическим рычагом. Пассивный рычаг заставляет инвестора одновременно занимать средства и терять денежный поток, что сжимает IRR с самого начала. Стратегический же рычаг позволяет занимать средства в нужное время и производить капитальные затраты только по мере роста цен на актив, тем самым укрепляя инвестиционную позицию.

С точки зрения прибыльности, инвесторы Royal Central Park не просто пользуются «трехлетней льготой» для покупки квартиры. Они приобретают структуру, которая позволяет удерживать свою позицию в фазе роста Бишкека без снижения IRR из-за процентных платежей. В условиях, где время является ключевым конкурентным преимуществом, это и есть главная ценность, которую предлагает Royal Central Park своим долгосрочным инвесторам.

Моделирование финансового рычага (процентная модель)

Для иллюстрации эффективности финансового рычага была разработана модель, основывающаяся на процентных соотношениях, независимо от абсолютной стоимости квартиры. Инвестор использует структуру капитала с 30% собственных средств и 70% банковского кредита, с трехлетним льготным периодом по основному долгу и процентам, при этом расходы по процентам в это время покрывает застройщик.

Ландшафтный сад фазы The Essence — масштабный городской комплекс All-in-one Royal Central Park

В модели предполагается, что стоимость актива увеличивается на 35% в первый год, после чего стабилизируется на следующие два года. Это отражает консервативный сценарий, который позволяет выделить чистый эффект финансового рычага.

При таких условиях через три года стоимость актива достигает 135% от начального уровня, тогда как долг остается на уровне 70%. Стоимость собственного капитала составляет 65%, что соответствует разнице между стоимостью актива и долгом. Это приводит к приросту капитала на 35 процентных пунктов по сравнению с первоначальными 30% собственных средств, что составляет около 117% доходности на собственный капитал (ROE) за трехлетний период, не учитывая дополнительные факторы роста, такие как доход от аренды или рефинансирование.