Маселе, акча агымы баштапкы этабында түгөнө баштаганда пайда болот, бул ички кирешенин нормасын (IRR) актив өзүнүн чыныгы баасын алууга жетпей туруп кыскарат. Бул контекстте кыска мөөнөттүү финансылык артыкчылыктар менен узак мөөнөттүү инвестициялык стратегиялардын ортосундагы айырманы түшүнүү маанилүү.
Royal Central Parkта финансылык структура кыска мөөнөттүү артыкчылык эмес, убакыт аспектилерин эске алган бүтүндөй система болуп саналат. Бул инвесторлорго акча агымын башкарууга мүмкүнчүлүк берет, батирлерди рынок активдүү өсө баштаганга чейин сактап, жогорку пайыздык ставкалардан улам инвестициядан чыгып кетүүгө мажбур кылбайт. Алгачкы үч жыл «артыкчылык мезгили» гана эмес, IRRди оптималдаштырууга багытталган финансылык буфер болуп кызмат кылат.
Atlas корпусундагы батирдин интерьері (Y2), The Essence фазасы
Мындай метод глобалдык деңгээлде жаңылык эмес. Изилдөөлөр көрсөткөндөй, этап-этабы менен ишке ашырылган ири долбоорлор жана өнүккөн инфраструктура, адатта, жалгыз объекттерге караганда баанын жогорулашынын жогору темпине ээ. Мисалы, Азиядагы шаардык мүлк боюнча Savills отчетуна ылайык, Сингапурда, Сеулда жана Шанхайда ири комплекстеги батирлер, комплекстүү пландарга кирбеген долбоорлорго караганда, ошол эле мезгилде 20–40% жогору баага ээ болгон.
Лондондо CBRE изилдөөлөрү, Canary Wharf жана King’s Cross сыяктуу мастер-план боюнча пландалган аймактардагы батирлердин баасы долбоорлордун аяктоосу менен бир кыйла жогорулаганын көрсөтөт. Алгачкы этаптарда баалар кыйла төмөн болгон, бирок 7–10 жылдын ичинде мүлктүн баасы бул аймактардын жаңы шаар борборлоруна айлануусу менен кыйла жогорулаган. Эскертүүчү жагдай, баанын көбөйүшүнүн көпчүлүк бөлүгү инвесторлор эң жогорку капиталдык чыгымдар мезгилин жеңип өткөндөн кийин болгон.
Жакынкы Чыгышта Downtown Dubai жана Dubai Marina сыяктуу интеграцияланган аймактарда батирлер да Knight Frankтын маалыматтары менен тастыкталган туруктуу баанын өсүшүн көрсөтүүдө. Бул аймактар жашоочуларды жана эл аралык инвестицияларды тартууда, ал эми алардын айланасындагы кичинекей долбоорлор жогору волатильдүүлүктү көрсөтүүдө. Бул контекстте негизги фактор сатып алууда пайыздык ставка эмес, активди анын баасын кайра баалоо мезгилине чейин кармап туруу мүмкүнчүлүгү.
Royal Central Park концепциясына кайтып келсек, үч жылдык структура cost of carry жок инвесторлорго глобалдык мастер-план боюнча долбоорлордун ийгиликтүү стратегиясын кайталоого мүмкүндүк берет: алгачкы этапта сатып алуу, активди өсүү мезгилинде кармоо жана жаңы баа деңгээлине жеткенден кийин гана финансылык милдеттерди аткаруу. Рынок өсүп, активдер кайра бааланып жатканда, кредиттин баага катышы (LTV) жакшыртылып, карызды башкарууну жеңилдетет.
Royal Central Park жана The Essence фазасынын 5 мунарасы — сатуу 2026-жылдын январь айында башталат.
Бул пассивдүү жана стратегиялык мамилелердин айырмасы. Пассивдүү мамиле бир убакта карыз алуу жана акча агымын жоготууга алып келет, бул IRRди башынан эле кыскарат. Стратегиялык мамиле керектүү учурда акча алууга жана актив бааланганга чейин капиталдык чыгымдарды жабууга мүмкүндүк берет.
Royal Central Parkтын инвесторлору «үч жылдык артыкчылык» менен батир сатып албайт. Алар Бишкектин рынокунун өсүү фазасында активди кармап турууга мүмкүндүк берген структураны алышат, пайыздык төлөмдөрдөн улам IRRди төмөндөтпөйт. Убакыт негизги атаандаштык артыкчылыкка айланган шартта, бул долбоордун узак мөөнөттүү инвесторлорго сунуштаган негизги баасы болуп саналат.
Финансылык рычагды моделдөө (пайыздарга негизделген модель)
Финансылык рычагдын натыйжалуулугун көрсөтүү үчүн модель пайыздык катыштарга негизделген, батирдин абсолюттук баасына эмес. Инвестор 30% өз каражаты жана 70% банк кредитин колдонуп, үч жылдык артыкчылык мезгилинде, бул мезгилде куруучу пайыздарды төлөйт.
The Essence фазасынын ландшафттык бакчасы — All-in-one Royal Central Park масштабдуу шаардык комплекси
Модель активдин баасы биринчи жылы 35% га жогорулап, андан кийин кийинки эки жылда стабилдешет деп болжолдойт. Бул финансылык рычагдын таза эффектин бөлүп көрсөтүүгө мүмкүндүк берген реалисттик сценарийди чагылдырат.
Ошентип, үч жылдын ичинде активдин баасы баштапкы деңгээлден 135% га жетет, ал эми карыз 70% деңгээлде калат. Өз капиталынын баасы 65% түзөт, бул активдин жалпы баасы менен карыздын ортосундагы айырмага тең. Баштапкы 30% өз каражатына салыштырганда, бул 35 пайыздык пунктка капиталдын өсүшүн берет, бул үч жылдык мезгилде 117% өз капиталынын кирешелүүлүгүнө (ROE) барабар, кошумча факторлорду, мисалы, ижарадан түшкөн кирешени же кайра каржылоону эске албаганда.
The Essence фазасынын борбордук бакчасынын визуализациясы, грек бакчасы концепциясынан илхам алган
______________________________________________________
МААЛЫМАТ БЛОГУ:
Royal Central Parkтагы ипотекалык программа боюнча маалыматтар
- Кредит берүүчү банк: Kompanion Bank
- Максималдуу кредит суммасы: батирдин жалпы баасынан 70% га чейин
- Негизги карыз жана пайыздар боюнча артыкчылык мезгили: 3 жыл — куруучу RCA Living биринчи 3 жыл ичинде пайыздарды кардар үчүн төлөйт
- Максималдуу кредит мөөнөтү: 15 жылга чейин
- Эрте төлөм үчүн комиссия жок
- Кредиттин жөнөкөйлөтүлгөн дизайны, өзгөчө артыкчылык — Royal Central Parkтагы сатып алынган батир кредиттик келишим боюнча кепилдик катары кабыл алынат
