Проблема возникает, когда денежный поток начинает истощаться на начальном этапе, что сжимает внутреннюю норму доходности (IRR) до того, как актив успевает занять свою настоящую ценность. В этом контексте важно понимать разницу между краткосрочными финансовыми льготами и долгосрочными инвестиционными стратегиями.
В Royal Central Park структура финансирования представляет собой не просто краткосрочную льготу, а целую систему, которая учитывает временные аспекты. Это дает инвесторам возможность управлять денежным потоком, сохраняя квартиры до тех пор, пока рынок не начнет активно расти, а не вынуждая их выходить из инвестиций из-за высоких процентных ставок. Первые три года служат не только «льготным периодом», но и финансовым буфером, направленным на оптимизацию IRR.
Интерьер квартиры в корпусе Atlas (Y2), фаза The Essence
Такой метод не является новшеством на глобальном уровне. Исследования показывают, что крупные проекты с поэтапной реализацией и развитой инфраструктурой, как правило, имеют более высокие темпы роста цен, чем отдельные объекты. Например, согласно отчету Savills о городской недвижимости в Азии, квартиры в крупных комплексах в Сингапуре, Сеуле и Шанхае выросли в цене на 20–40% выше, чем проекты, не входящие в комплексные планы, в течение того же периода.
В Лондоне исследования CBRE показывают, что цены на квартиры в мастер-планируемых районах, таких как Canary Wharf и King’s Cross, значительно возросли по мере завершения проектов. На ранних этапах цены были значительно ниже, но в течение 7–10 лет стоимость недвижимости значительно выросла по мере трансформации этих зон в новые центры города. Примечательно, что большая часть прироста цен происходила после того, как инвесторы преодолели период наибольших капитальных затрат.
На Ближнем Востоке в таких интегрированных районах, как Downtown Dubai и Dubai Marina, квартиры также показывают стабильный рост цен, что подтверждается данными Knight Frank. Эти районы привлекают жителей и международные инвестиции, в то время как небольшие проекты вокруг них демонстрируют более высокую волатильность. В этом контексте ключевым фактором является не процентная ставка при покупке, а способность удерживать актив до момента переоценки его стоимости.
Возвращаясь к концепции Royal Central Park, трехлетняя структура без cost of carry позволяет инвесторам воспроизвести успешную стратегию глобальных мастер-планируемых проектов: приобрести на раннем этапе, удерживать актив во время роста и начать обслуживать финансовые обязательства только после достижения нового уровня цен. По мере роста рынка и переоценки активов, коэффициент кредита к стоимости (LTV) будет улучшаться, что сделает долг более управляемым.
Изображение Royal Central Park и 5 башен фазы The Essence — продажа начнётся в январе 2026 года.
Это и есть разница между пассивным и стратегическим подходом. Пассивный подход приводит к одновременному заимствованию и потере денежного потока, что сжимает IRR с самого начала. Стратегический подход позволяет занимать средства в нужный момент и покрывать капитальные затраты только после того, как актив подорожал, а инвестиционная позиция укрепилась.
Инвесторы Royal Central Park не просто покупают квартиру с «трехлетней льготой». Они получают структуру, которая позволяет сохранять актив в фазе роста рынка Бишкека, не снижая IRR из-за процентных выплат. В условиях, когда время становится ключевым конкурентным преимуществом, именно это и представляет основную ценность, которую проект предлагает долгосрочным инвесторам.
Моделирование финансового рычага (модель на основе процентов)
Чтобы продемонстрировать эффективность финансового рычага, модель основывается на процентных соотношениях, а не на абсолютной стоимости квартиры. Инвестор использует структуру капитала с 30% собственных средств и 70% банковского кредита, с трехлетним льготным периодом, в течение которого застройщик оплачивает проценты.
Ландшафтный сад фазы The Essence — масштабный городской комплекс All-in-one Royal Central Park
Модель предполагает, что стоимость актива вырастет на 35% в первый год, а затем стабилизируется на следующие два года. Это отражает реалистичный сценарий, который позволяет выделить чистый эффект финансового рычага.
Таким образом, за три года стоимость актива достигает 135% от начального уровня, при этом долг остается на уровне 70%. Стоимость собственного капитала составляет 65%, что соответствует разнице между общей стоимостью актива и долгом. По сравнению с изначальными 30% собственных средств это дает прирост капитала на 35 процентных пунктов, что соответствует приблизительно 117% доходности на собственный капитал (ROE) за трехлетний период, без учета дополнительных факторов, таких как доход от аренды или рефинансирование.
Визуализация центрального сада фазы The Essence, вдохновлённого концепцией греческого сада
______________________________________________________
ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЛОК:
Детали ипотечной программы в Royal Central Park
- Банк-кредитор: Kompanion Bank
- Максимальная сумма кредита: до 70% от общей стоимости квартиры
- Льготный период по основному долгу и процентам: 3 года — застройщик RCA Living оплачивает проценты за клиента в течение первых 3 лет
- Максимальный срок кредита: до 15 лет
- Отсутствие комиссии за досрочное погашение
- Упрощённое оформление кредита, с особым преимуществом — приобретённая квартира в Royal Central Park принимается в качестве залогового обеспечения по кредитному договору
